کسب وکار_اینده- یک کارشناس ارشد بازار مسکن او گفت: خانوار با درآمد متوسط برای خرید واحد ۷۰ تا ۸۰ متری بین ۱۵ تا ۳۰ سال زمان نیاز دارد، این شاخص شکاف عمیق بین درآمد خانوار و هزینه‌های مسکن را مشخص می کند.

شایلی قرائی

به گزارش کسب وکار_اینده، رسول قربان‌نژاد کارشناس ارشد بازار مسکن در گفتگو با مهر با گفتن این که حالت کلی بازار مسکن تحت تأثیر از عوامل کلان اقتصاد سرزمین است، او گفت: در بازدید حالت بازار مسکن ابتدا باید به ذات و ماهیت اقتصاد سرزمین دقت داشت، چرا که اقتصاد ایران یک اقتصاد تورمی است و پارامترهای مختلفی در شکل‌گیری آن نقش دارند.

وی با اشاره به عوامل اثرگذار بر بازار مسکن افزود: نظام بانکی، خلق نقدینگی و نرخ ارز به گفتن پیشرانه مهم و هدایتگر بازار مسکن شناخته خواهد شد و همه این مؤلفه‌ها در کنار مجموعه‌ای از متغیرهای دیگر، جهت‌گیری بازار مسکن سرزمین را تعیین می‌کنند.

قربان‌نژاد اظهار کرد: به طور کلی دو نوع تورم در اقتصاد کشورها نقل است؛ تورم ناشی از سختی هزینه که در نتیجه نوسانات قیمتی و تغییرات هزینه‌ها به وجود می‌آید و تورم در تاثییر افزایش تقاضا برای کالا یا خدمات در یک مقطع وقتی ابراز کرده و جهت رشد قیمت‌ها می‌شود.

او همین طور گفت: تورم در قسمت مسکن تورم در تاثییر افزایش تقاضا است و در بازه‌های وقتی گوناگون، تحت تأثیر عواملی همچون رشد بازارهای موازی، نوسانات نرخ ارز و طلا و شرایط اقتصادی که امکان کسب سود در دیگر بازارها را فراهم می‌کند، شکل می‌گیرد و در نهایت اندوخته‌های سرریز شده از این بازارها به گفتن یک پناهگاه امن به سمت مسکن حرکت می‌کنند.

این کارشناس ارشد بازار مسکن تصریح کرد: هرچند بازار مسکن در ایران ذاتاً از الگوی دوره‌ای رونق و رکود پیروی می‌کند، اما در سال‌های تازه ناظر نوعی «نُرم‌شکنی» در این روال بوده‌ایم و تغییرات رفتاری بازار به طوری بوده که الگوهای قبل دیگر قابل اتکا نیستند.

وی با گفتن این که ریسک‌های متعدد داخلی و خارجی جهت این تحول الگو شده است، او گفت: در سال‌های تازه موضوعاتی همچون تغیرات منطقه‌ای، ریسک‌های سیاسی و ورود متغیرهای گوناگون با شدت بالا به فضای اقتصادی سرزمین، ماهیت بازار مسکن را دگرگون کرده و پیش‌بینی آینده این بازار را دشوار ساخته است.

قربان‌نژاد اصرار کرد: تا وقتی که ارامش نرخ ارز برقرار نشود و برای تورم دامنه و چارچوب اشکار تعریف نگردد، نمی‌توان انتظار داشت که بازار مسکن به اعتدال برسد و هم چنان ناظر آشفتگی و عدم قطعیت در این قسمت خواهیم می بود.

وی با اشاره چالش‌های حاضر در شاخص استطاعت خانوار برای خانه‌دار شدن او گفت: در ادبیات علمی حوزه مسکن، شاخصی تحت گفتن «شاخص استطاعت» تعریف می‌شود که مشخص می کند یک خانواده با درآمد متوسط در یک سرزمین، چند سال طول می‌کشد تا بتواند صاحب خانه شود. بر پایه برآوردهای جاری، این شاخص در ایران عددی بین نزدیک به ۱۵ تا ۳۰ سال است که بسته به منطقه، سطح درآمد و قیمت مسکن متغیر است. به عبارت دیگر، یک خانواده اگر هیچ هزینه فرد دیگر نداشته باشد و همه درآمد خود را بعد‌انداز کند، بین ۱۵ تا ۳۰ سال زمان نیاز دارد تا بتواند یک واحد ۷۰ تا ۸۰ متری خریداری کند. این شاخص بیانگر شکاف عمیق بین سطح درآمد عمومی جامعه و قیمت مسکن در سرزمین است.

این کارشناس بازار مسکن در ادامه گفت: مطرح‌هایی همانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن در دهه‌های قبل راهکارهایی برای افت این فاصله بوده‌اند، اما امروز نیازمند جواب‌ها و راهکارهای تازه هستیم. کشورهای گوناگون با اتخاذ سیاست‌های نوین توانسته‌اند قیمت‌ها را به اختصاصی در قسمت اجاره کنترل کنند و ما نیز می‌توانیم از این ازمایش ها منفعت ببریم.

او همین طور گفت: یکی از با اهمیت ترین الزامات در این مسیر، طراحی برنامه‌های اشکار برای ورود واحدهای مسکونی تازه‌ساخت به بازار است. اگر سازندگان ملزم باشند بعد از تکمیل واحدها، آنها را به فروش یا اجاره اراعه کنند و در کنار آن اهرم‌های مالیاتی و نظارتی به شکل تسهیلگر و نه مداخله‌گر فعال شود، می‌توان عرصه برگشت رونق به بازار مسکن و ترغیب اندوخته‌گذاران را فراهم کرد.

قربان‌نژاد با پافشاری بر ماهیت تورمی اقتصاد ایران تصریح کرد: برای جذب اندوخته‌گذاران در بازار مسکن باید از ابزارهای متنوعی منفعت گرفت. یکی از این ابزارها که در تعداد بسیاری از کشورها رایج است، سازوکار «پیش‌فروش» است. هرچند در قبل به علت نوسانات شدید قیمتی، افزایش هزینه نهاده‌های ساختمانی و افتنقدینگی، پیش‌فروش با ریسک‌هایی همراه می بود و بعضی اوقات سازندگان قادر به فراهم مالی پروژه‌ها نمی‌شدند، اما این نوشته راهکارهای قابل اجرا دارد.

وی او گفت: در برخی کشورها حساب‌های گردشی تحت نظارت دولت یا نهادهای حاکمیتی تشکیل می‌شود که در آن همه منبع های مالی مربوط به پروژه در یک حساب مشترک بین نهاد ناظر و سازنده تجمیع و هزینه‌های ساخت مستقیماً از آن پرداخت می‌شود. در آخر، مابه‌التفاوت منبع های به گفتن سود سازنده محسوب می‌شود. این روش علاوه بر افت ریسک‌های مالی، مطمعن خریداران را افزایش داده و به جذب اندوخته پشتیبانی می‌کند.

این کارشناس ارشد بازار مسکن افزود: تعداد بسیاری از شرکت‌های ساختمانی هم‌اکنون نیز در حال منفعت گیری از اهرم پیش‌فروش می باشند و با تشکیل امکان پرداخت‌های طویل مدت، شرایطی فراهم می‌کنند تا خریداران ضمن منفعت‌مندی از مزیت پرداخت تدریجی، از رشد قیمت مسکن در آینده نیز منتفع شوند.

وی با اشاره به الزام منفعت‌گیری از ابزارهای نوین مالی برای تحکیم نقدینگی در بازار مسکن او گفت: فروش متری مسکن در بازار اندوخته و انتشار کردن اوراق مرتبط از جمله ظرفیت‌های مهمی است که می‌تواند به فراهم مالی جمعی در حوزه ساخت‌وساز پشتیبانی کند.

قربان‌نژاد در ادامه گفت: سال قبل او گفت و گو انتشار کردن اوراق در قسمت مسکن نقل شد و این ابزار می‌توانست به گفتن فراهم مالی جمعی مورد منفعت گیری قرار گیرد، اما تا بحال به مرحله اجرا نرسیده است. این روال نیازمند تعریف دقیق، ضوابط اشکار و فرهنگ‌سازی گسترده است. در برخی کشورها، ابزارهایی همانند توکنیزه کردن دارایی، منفعت گیری از برخی رمزارزهای قانونی و حتی تشکیل کوین‌هایی به ازای هر متر مربع ملک به کار گرفته می‌شود و این کوین‌ها در بازار ثانویه قابل خرید وفروش می باشند. این راه حلها به طور مستقیم ضعف نقدشوندگی بازار مسکن را پوشش خواهند داد و امکان گردش اندوخته را افزایش خواهند داد.

وی یادآور شد: مهم‌ترین مشکل بازار مسکن در ایران افت «پتانسیل نقدشوندگی» است. وقتی که سازندگان نتوانند به منبع های مالی سریع و شفاف دسترسی داشته باشند، ناچار به منفعت گیری از راه حلهای پرریسک همانند پیش‌فروش خواهد شد که این کار در نهایت می‌تواند پروژه را با چالش‌های جدی روبه رو سازد. اگر سازوکارهای نوین مالی به درستی راه‌اندازی شود، این مشکل تا حد بسیاری رفع خواهد شد.

این کارشناس ارشد بازار مسکن پافشاری کرد: راه‌اندازی کامل ابزار فروش متری مسکن می‌تواند ظرفیت زیاد بزرگی برای جذب اندوخته‌های خرد تشکیل کند. در این روش، حتی مبالغ کوچک و اندوخته‌های پراکنده مردم می‌تواند همانند آجرهایی در ساخت یک ساختمان به کار گرفته شود و در نهایت تبدیل فراهم مالی پروژه‌های بزرگ مسکونی شود.

به حرف های وی، شکل‌گیری این ظرفیت در بازار مسکن نه تنها به افزایش نقدشوندگی پشتیبانی می‌کند، بلکه شرایط فراهم منبع های پایدار برای سازندگان را نیز تسهیل خواهد کرد.

قربان‌نژاد با اشاره به اتفاق مهاجرت معکوس مستأجران در پی افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها او گفت: برای تحلیل این نوشته باید یک قدم به عقب بازگردیم و به تغیرات ساختاری دهه ۷۰ دقت کنیم؛ دوره‌ای که با صنعتی شدن کلان‌شهرها، موج گسترده‌ای از مهاجرت از شهرهای کوچک و حاشیه‌ای به مراکز بزرگ شهری شکل گرفت.

او گفت: علت مهم این مهاجرت، دسترسی به زمان‌های شغلی زیاد تر و درآمد بالاتر در کلان‌شهرها می بود، اما اکنون با تحول شرایط اقتصادی و رشد شدید هزینه‌های مسکن، سوال مهمی در برابر سیاست‌گذاران قرار گرفته است که الزام بازنگری در شیوه فراهم مسکن کارمندان و اقشار متوسط را دوچندان می‌کند.

قربان‌نژاد اظهار کرد: در ساخت شهرک‌های کارمندی، کارگری یا پرسنلی باید کیفیت و دوام سازه‌ها در برتری قرار گیرد. نباید به بهانه افت هزینه‌های اولیه، به ساخت مسکن با کیفیت پایین روی آورد، چرا که این عمل طول عمر بنا را به شدت افت می‌دهد.

راهکار احیای بازار مسکن

فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن

در او گفت و گو اراعه و تقاضا در بازار مسکن، طبیعی است که هم شرایط اراعه باید فراهم باشد و هم تقاضای مؤثر در بازار وجود داشته باشد؛ اما در این بین، طرف تقاضا از اهمیت بیشتری برخوردار است. حتی با فکر این که مانعی وجود نداشته باشد و اراعه مسکن به‌درستی عمل کند، اگر تقاضا و خریدار واقعی در بازار وجود نداشته باشند، چرخه بازار مسکن عملاً به‌درستی کار نخواهد کرد.

به نظر می‌رسد رکود بازار مسکن هم چنان ادامه اشکار کند. یقیناً رکود به این معنی نیست که تقاضا به‌طور کامل از بین رفته باشد. سازندگان باید هوشمندانه عمل کنند؛ یعنی نباید هر ملکی را بدون دقت به نیازهای بازار بسازند. با این حال، هم چنان اندکی تقاضا در بازار وجود دارد و اگر طراحی‌ها مشابه با مختصات و نیاز واقعی بازار انجام شود، می‌توان شرایط مناسبی برای شرکت‌هایی که مایل به ادامه فعالیت می باشند تشکیل کرد.

پیشنهاد‌ای که مدام داشته‌ایم، این است که برای تقاضای مصرفی، هر زمان که بازار زمان ورود فراهم کرد، باید از این زمان منفعت گیری کرد. آن دسته از افرادی که به جستوجو اندوخته‌گذاری یا فعالیت‌های اندوخته‌ای می باشند، شرایط متغیری دارند.

وقتی که بازار روال نزولی اشکار کرده و قیمت‌ها افت یافته، متقاضیان مصرفی نباید این زمان را از دست بدهند، چون امکان پذیر شرایط تحول کند و نقطه خرید از دست برود.

در رابطه اندوخته‌گذاری شرایط متفاوت است؛ اکنون حالت بازار به طوری است که اگر بخواهید ملکی را با مقصد خرید و فروش تهیه کنید، هیچ تضمینی برای بازدهی به علت رکود حاکم بر بازار و افت معامله های وجود ندارد. این چنین امکان پذیر فرصتی مناسب برای اندوخته‌گذاری اشکار شود و داخل بازار شوید، اما امکان خروج از آن فراهم نباشد.